Договор купли продажи нежилого здания

ekaterina1111мне кажется, что вам только суд может помочь. К нежилым помещениям у налоговиков пристальное внимание. И они не дают в последнее время пользоваться имущественными вычетами, как для физических лиц. Вы были ИП, купили помещение под магазин, применяли ЕНВД... Не важно, что не использовали. Ок, продажу облагаем в рамках не ЕНВД. Закрыли ИП? Значит, общий режим, как у физиков, только без вычета в количестве лет владения. Кстати, на сумму подтвержденных расходов по покупке этого помещения можете уменьшить доход однозначно.

Посмотрите еще данную статью:
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПРОДАЕТ СВОЕ ИМУЩЕСТВО: КАКИЕ НАЛОГИ ПЛАТИТЬ?
Примечание. Упомянутые в статье судебные решения можно найти: раздел "Судебная практика" системы КонсультантПлюс
Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.
Примечание. В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин - резидент РФ.
Варианты налогообложения дохода
Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.
Примечание. Подробнее о "досрочной" продаже упрощенцем ОС написано: ГК, 2011, N 22, с. 70
Чтобы понять, платить вам "предпринимательские" налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества - предпринимательский доход.
Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:
<или> договор купли-продажи заключен с вами не как с гражданином, а как с ИП;
<или> вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
<или> вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности <14>;
<или> ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
<или> вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения) <15>;
<или> вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары). Узнать об этом налоговики смогут, изучив вашу банковскую выписку или запросив у вас документы (адрес принадлежащего вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно "вычислить" по путевым листам);
<или> вы уменьшаете базу по "предпринимательскому" налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налог <16>);
<или> вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение) <17>;
<или> вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено вами исключительно для перепродажи <18>.
В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имуществом <19>.

СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества - непредпринимательский доход.
Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:
<или> вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).
Примечание. Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать - они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях <20>;
<или> вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.
То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.
Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Имущество продано после утраты статуса ИП

Если вы уже не ведете бизнес, но продаете имущество, которое ранее использовалось в вашей ИП-деятельности, то НДФЛ с дохода от продажи вам придется заплатить в любом случае независимо от срока владения этим имуществом <21>.
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
СТЕЛЬМАХ НИКОЛАЙ НИКОЛАЕВИЧ - Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
"Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или "доходно-расходную" УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС <22>. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы".
Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.
СОВЕТ
Если вы применяли ОСНО и "доходно-расходную" УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно - заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).
А если имущество не имело никакого отношения к вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.
Особый случай - недвижимость/земля изъята
Если вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле, а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд <23>, то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имущества <24>.
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
СТЕЛЬМАХ НИКОЛАЙ НИКОЛАЕВИЧ, Минфин России
"Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть неважно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ".
* * *
Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.
Если же вы только собираетесь "сворачивать" свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до "закрытия" ИП.
--------------------------------
<1> п. 17.1 ст. 217 НК РФ
<2> п. 1 ст. 224 НК РФ
<3> пп. 1, 3 ст. 210, подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
<4> п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ
<5> п. 1 ст. 221, подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ
<6> п. 1 ст. 221 НК РФ
<7> п. 3 ст. 164 НК РФ
<8> подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ
<9> п. 1 ст. 346.20 НК РФ
<10> п. 1 ст. 346.18 НК РФ
<11> п. 2 ст. 346.20 НК РФ
<12> п. 2 ст. 346.18, подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 22.11.2013 N 03-11-11/50390
<13> п. 3 ст. 346.16 НК РФ
<14> п. 3 ст. 346.11 НК РФ
<15> см., например, Постановления ФАС УО от 01.04.2013 N Ф09-1798/13; ФАС ВВО от 10.06.2013 N А29-8193/2012
<16> Письмо Минфина от 04.07.2013 N 03-11-11/25784
<17> см., например, Постановление Президиума ВАС от 18.06.2013 N 18384/12
<18> см., например, Постановления ФАС ВВО от 10.05.2012 N А79-5243/2011; ФАС УО от 26.03.2014 N Ф09-912/14
<19> Письмо Минфина от 27.05.2013 N 03-11-11/19097
<20> см., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 N Ф09-10672/12
<21> абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ
<22> п. 16, разд. VIII Порядка, утв. Приказом Минфина от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430
<23> статьи 239, 279 ГК РФ; ст. 32 Жилищного кодекса РФ
<24> подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ
Полный текст статьи читайте в журнале "Главная книга" 2014, N 10

И интересное судебное решение:
ИП продает неиспользуемую недвижимость. Инспекция доначисляет НДС
Арбитражный суд Дальневосточного округа признал подобные действия противоречащими налоговому законодательству. В Постановлении № Ф03-5525/2015 от 23.12.2015 суд отметил, что объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. ИП же реализовала свое право возмездного отчуждения недвижимого имущества в качестве физического лица. Спорная сделка не может быть признана предпринимательской деятельностью, следовательно, доход, полученный от продажи такого имущества, не может относиться к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности. При этом судом установлено, что с момента постановки на налоговый учет к разрешенным видам деятельности предпринимателя относятся розничная торговля пищевыми продуктами в специализированных магазинах. Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества, деятельность по реализации объектов недвижимости предпринимателем не осуществлялась.
То обстоятельство, что гражданин имеет статус индивидуального предпринимателя, не является основанием для отнесения разовой сделки к реализации объектов недвижимости как виду экономической деятельности. Так же как и наличие у объекта недвижимости характеристик нежилого помещения не приводит к возникновению объекта обложения налогом на добавленную стоимость. В случае если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, осуществляемой физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя, то при его реализации НДС не исчисляется. Поскольку доказательств, подтверждающих использование объекта недвижимости в предпринимательской деятельности, в том числе в целях освобождения от уплаты НДФЛ, не представлено, вывод судов об отсутствии у ИП объекта обложения НДС по данному эпизоду является правомерным.

Если решите, что налоговая не права, то подавать 3-НДФЛ вам не нужно, потому что физики не отчитываются по имуществу, бывшему в собственности более 3-х лет. Нет декларации - нет претензий. Пусть через суд попробуют доказать, что вы были должны заплатить НДФЛ.

Источник: http://forum.consultant.ru/viewtopic.php?id=34499