Кадастровый учет двухквартирных домов

Все чаще в Центр общественного контроля в сфере ЖКХ по Брянской области обращаются жители многоквартирных домов с просьбой помочь разъяснить, как поставить землю под домом на кадастровый учет. Мы собрали все вопросы брянцев по этой теме и ответили на них. Итак, рассказываем о порядке формирования земельных участков под многоквартирными домами и постановки их на государственный кадастровый учет.

– Кому может принадлежать земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, и кто имеет право подавать документы на государственный кадастровый учет данного земельного участка?

– Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Постановка на государственный кадастровый учет может быть осуществлена как органами местного самоуправления, так и собственниками многоквартирного дома. Во втором случае необходимо будет выбрать уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы жильцов перед соответствующими органами.

Дальше нужно сформировать границы земельного участка. Для этого необходимо обратиться в администрацию города с заявлением и всеми необходимыми документами. После этого в течение месяца администрация обеспечивает формирование границ и утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане.

Следующий этап — межевание земли под многоквартирным домом, что позволит собственникам этого строения реализовать право на землю под домом и придомовую территорию.

— После того как установлены границы земельного участка и произошло межевание земли под многоквартирным домом, каков следующий шаг?

— Со всеми необходимыми документами и заявлением следует обратиться на пункт приема документов Кадастровой палаты по Брянской области, также можно воспользоваться сервисами официального сайта Росреестра, для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

После осуществления государственного кадастрового учета (в соответствии с нормами Федерального закона от 29.12.2004 №89-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») земельный участок перейдет в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Что ещё нужно знать?

Земельный участок под многоквартирным домом (МКД) в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ относится к объектам общего имущества собственников помещений в МКД. Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ это общая долевая собственность, которая «не подлежит выделу в натуре» и размер и границы которой неизменны (если только собственники на своем общем собрании не решат произвести реконструкцию).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

На практике указанные общие нормативные положения вызывают массу вопросов и неясностей: «Как оформляется этот земельный участок?», «Как и кем конкретно определяются его границы?», «Что такое придомовая территория и чем она отличается от общедомового земельного участка?», «С какого момента управляющая компания имеет право включать в квитанции графу: уборка территории?».

Жилищный кодекс не дает ответы на указанные вопросы, как, впрочем, и земельное, и градостроительное законодательство.

Давайте разбираться вместе. Первый более или менее конкретный ответ мы находим в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Постановление № 491). Пункт 3 указанного документа говорит нам следующее: «При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре». Пункт 4 уточняет: «В случае расхождения, противоречия, сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре».

По поводу приоритета отмечаем: постановления Правительства РФ относятся к категории подзаконных актов и в случае противоречия с нормами федеральных законов применению подлежат именно положения федеральных законов.

Кроме того, в 90% случаев Реестр на ваш запрос ответит, что «сведения о государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом в государственном реестре – отсутствуют».

Однако Постановление № 491 указало нам отправную точку в определении границ земельного участка – это данные государственного кадастрового учета.

А в этом случае существенное значение имеет год постройки МКД. В ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189 – ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определены специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен. В указанном нормативном положении законодатель обращает внимание на то время, когда был сформирован земельный участок под домом:

1) если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 ФЗ № 189–ФЗ).

2) собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 3 постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П).

То есть мы получили первый ответ: земельный участок под домом переходит в собственность жильцов с момента его государственного кадастрового учета.

Причем Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал следующее: «было признано соответствующим Конституции РФ взаимосвязанное положение частей 2 и 5 ст. 16, частей 1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, и ст. 36 Земельного кодекса РФ – предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и постановленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на этот земельный участок».

А как раз в вопросе проведения государственного кадастрового учета земельного участка имеет значение год постройки МКД. И вот почему: в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ «Проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона – признается действительным и имеет равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории».
Ссылка на источник:http://control32.ru/kak-postavit-na-kadastrovyj-uchet-zemelnyj-uchastok-pod-mnogokvartirnym-domom/

Источник: http://xn--c1adpoeect8c.xn--p1ai/?p=1740