Коли переходе земена ділянка у власність сільської ради

Та розвитку земельного законодавства україни

Подобный материал:
  • Що передбачає адаптація податкового законодавства України до законодавства єс? Відповідь, 8.45kb.
  • Яка основна мета адаптації законодавства України до законодавства Європейського Союзу?, 6.85kb.
  • Президента україни, 18.84kb.
  • Кабінету Міністрів України на 2000-2004 рр. Одним із ключових елементів успішної інтеграції, 366.21kb.
  • Кабінету Міністрів України про визначення Державної митної служби України уповноваженим, 1387.16kb.
  • Постанова Кабінету Міністрів України від 14 грудня 2001 р. N 1693 Зметою забезпечення, 25.02kb.
  • Закон україни, 6251.44kb.
  • Закон україни, 4825.51kb.
  • Затверджено, 177.05kb.
  • Митний кодекс україни, 2326.96kb.

1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   25

^
Микола Галушка

координатор Тернопільського центру юридичної допомоги сільському населенню


Як відомо, всі землі в межах території України поділено Земельним кодексом за своїм основним цільовим призначенням на дев’ять самостійних категорій. А саме:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісового фонду;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Формування складу земель України та віднесення їх до конкретної категорії, а також видів і підвидів здійснюється на підставі рішень уповноважених державних органів та органів місцевого самоврядування. Саме ці органи приймають рішення про передачу земель у власність, надання їх у користування, вилучення (викуп) земельних ділянок.

Поділ земель на самостійні категорії, що здійснюється за основним цільовим призначенням, є первісною класифікацією. Всередині кожної категорії земель можлива подальша класифікація на види й підвиди в залежності від певних критеріїв. Відповідно до закріпленого Земельним кодексом України принципу цільового використання, землі сільськогосподарського призначення підлягають використанню виключно в залежності від їхнього цільового призначення. Так, згідно пункту 3 статті 22 Кодексу, землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються в користування:

громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам – для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства;

несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об’єднанням громадян – для ведення підсобного сільського господарства.

При виділенні земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) у державному акті на право власності на землю вказується один із зазначених видів цільового призначення (використання) земельної ділянки. Подаючи заяву про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості), власник земельної частки (паю) повинен зазначити, як він планує використовувати отриману землю: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства чи за іншим призначенням, відповідно до Земельного Кодексу.

Встановлення того чи іншого виду цільового призначення земельної ділянки є досить важливим з точки зору подальшого її використання. Адже встановлення цільового призначення земельної ділянки, скажімо, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва передбачає, що її власник збирається створити суб’єкт підприємництва, який буде використовувати дану земельну ділянку з метою здійснення підприємницької діяльності, або планує передати її в оренду з метою отримання орендної плати. Правовий же режим використання земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства встановлений Законом України “Про особисте селянське господарство”, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні засади ведення особистого селянського господарства.

Але, як свідчить практика, в процесі господарювання громадяни та юридичні особи часто стикаються з потребою використати належну їм земельну ділянку за іншим призначенням, ніж це передбачено державним актом на право власності на землю. Так, найбільш типовими є приклади, коли в особи, яка володіє на праві власності земельною ділянкою, наданою їй для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з часом виникає необхідність використовувати цю землю для ведення особистого селянського господарства чи навпаки. Таких прикладів життя дарує чимало, і саме тут постає питання зміни цільового призначення землі. І зазвичай при цьому серйозною проблемою стає нерозуміння самого поняття цільового призначення. Громадян вводить в оману неконкретність норм земельного законодавства, через що вони припускаються помилок, за які іноді доводиться дорого платити. Оскільки і землі, надані для ведення особистого селянського господарства, і землі, надані для товарного сільськогосподарського виробництва, є землями сільськогосподарського призначення, громадяни вважають, що нема потреби звертатися до владних органів для проведення зміни цільового призначення. В цьому й криється суттєва помилка. Справа в тому, що в статті 19 Земельного кодексу України йдеться про “основне цільове призначення”, а стаття 20 Кодексу та норми про відповідальність за нецільове використання земель оперують поняттям “цільове призначення”. Тому вимоги щодо необхідної зміни цільового призначення стосуються переводу земель не лише з категорії в категорію, але й у межах однієї категорії.

Дехто не погоджується з таким трактуванням норм Земельного кодексу, вважаючи безглуздям проведення складної процедури зміни цільового призначення у випадках, наприклад, якщо особа спочатку передавала землю в оренду, а потім вирішила працювати на ній самостійно, створивши особисте селянське господарство. При цьому земля як використовувалася для вирощування сільськогосподарських культур, так і буде використовуватись і надалі. З цим можна погодитися з господарської точки зору, але конкретно в даному випадку викривлено розуміються норми земельного законодавства. Щоб у цьому пересвідчитися, необхідно звернутися до причин встановлення категорій і цільового призначення земель.

Такий поділ був проведений з метою охорони й ефективного використання земель. Звичайно, немає потреби змінювати цільове призначення, якщо на земельній ділянці будуть просто сіятися інші зернові культури, позаяк такі дії не призведуть до пошкодження й деградації земельної ділянки. Інша справа, коли землі, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, будуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства. Адже в такому разі змінюється суб’єкт права землекористування. Як уже зазначалося, земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть використовуватися лише суб’єктами підприємницької діяльності (незалежно від того, створені вони власниками землі чи ні), а для ведення особистого селянського господарства – лише фізичними особами. При цьому законодавством України встановлені різні правові режими діяльності суб’єктів підприємництва та особистих селянських господарств. Зокрема взяти б до уваги ту обставину, що діяльність, пов’язана з веденням особистого селянського господарства, не відноситься до підприємницької діяльності і, відповідно, щодо неї встановлений інший режим оподаткування. Проте, з іншого боку, особисте селянське господарство може використовувати для своєї діяльності земельні ділянки розміром не більше 2 гектарів (крім випадків отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) та її спадкування членами особистого селянського господарства), тоді як для суб’єктів підприємницької діяльності таких обмежень не встановлено.

Крім того, слід враховувати пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу, яким встановлено, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, не вправі до 1 січня 2005 року продавати чи іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки. Однак така заборона не поширюється на земельні ділянки, надані для ведення особистого селянського господарства, тому вони можуть перебувати у вільному обігу на ринку землі України. Як бачимо, правові режими використання земельних ділянок однієї категорії різняться доволі суттєво. Проте на практиці такі поняття, як категорія землі та цільове призначення землі інколи ототожнюються, і дехто вважає, що в його випадку немає зміни категорії земель. Громадянин не здійснює всіх визначених законодавством дій і тому несе відповідальність за нецільове використання землі. Щоб цього не трапилося, потрібно вносити зміни в державний акт на право власності на землю щодо цільового використання земельної ділянки в усіх передбачених законодавством випадках.

Згідно з пунктом 2 статті 20 Земельного кодексу, зміна цільового призначення земель проводиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність чи надання в користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об’єктів природоохоронного та історико-культурного призначення. Зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2002 року № 502 “Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб”. Даним Положенням передбачено, що зміна цільового призначення земельної ділянки проводиться за поданням заяви (клопотання) її власника до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або районної держадміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту. Положенням також встановлено перелік документів, які власник земельної ділянки додає до заяви про зміну її цільового призначення. А саме:

  • копія державного акта на право власності на земельну ділянку;

  • для громадянина – власника земельної ділянки – копія паспорта (серія, номер паспорта, коли і ким виданий та місце проживання), для юридичної особи – власника земельної ділянки – копія статуту (положення) та копія свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи;

  • документи щодо встановлення обмежень (обтяжень) та земельних сервітутів на використання земельної ділянки;

  • обґрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки з зазначенням її розміру.

Після прийняття заяви сільська, селищна, міська рада або районна держадміністрація розглядає заяву (клопотання) і в разі згоди на зміну цільового призначення земельної ділянки дає дозвіл на підготовку проекту її відведення. Якщо зміні цільового призначення підлягає частина земельної ділянки, складається проект її відведення, якщо ж зміні цільового призначення підлягає вся земельна ділянка, її проект відведення перепогоджується з відповідними органами виконавчої влади. Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування й архітектури та охорони культурної спадщини, а також підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої замовник подає проектні матеріали відповідно до сільської, селищної, міської ради або до районної держадміністрації для прийняття рішення. Рішення сільської, селищної, міської ради або відповідного органу виконавчої влади про зміну цільового призначення земельної є підставою для оформлення громадянинові чи юридичній особі державного акта на право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням. У разі незгоди власника земельної ділянки з рішенням сільської, селищної, міської ради або органу виконавчої влади про відмову щодо зміни її цільового призначення спір вирішується в судовому порядку.

Сподіваємося, ця інформація буде стане в нагоді багатьом нашим читачам, оскільки практика, на жаль, свідчить, що більшість землевласників нехтують питанням зміни підвидів цільового використання сільськогосподарських земель, хоча своєчасне звернення із відповідною заявою про зміну цільового призначення земельної ділянки може попередити виникнення значних проблем у майбутньому, зокрема притягнення їх до відповідальності за нецільове використання землі, та значно зекономить їхні кошти.


http://www.ulti.kiev.ua/uk/library/comments/comment49/

Минимум рисков в операциях с землей

^

заместитель начальника юридического отдела,

группа компаний «Еврофасад», г. Киев


Несмотря на высокую динамику развития экономических отношений на Украине, мало какая тема вызывает у юристов такой живой интерес и приводит к столь оживленным спорам, как операции с землей. Украинские специалисты готовы преодолевать тысячи километров, чтобы встретиться в столице с коллегами и обсудить наболевшее. А наболело, оказывается, многое...

Интересный семинар под названием «Недвижимость: земля, строительство, сделки» был проведен недавно Деловым клубом управления знаниями при поддержке «Юридической практики». Организаторы достаточно смело заявили в подтеме семинара, что будет рассказано «ВСЕ об операциях с недвижимостью и землей». Все, конечно, рассказано не было, но на самых проблемных моментах выступающие остановили-таки свое внимание. Хотелось бы сразу отметить, что выступали на семинаре люди, известные юристам, занимающимся сделками с землей и строительными операциями. Это и известные адвокаты Максим Олексиюк и Сергей Теньков, и экс-начальник юридического управления Госкомзема Украины Алла Кальниченко, а также другие представители государственных органов.

Алла Кальниченко обратила внимание на разный подход в регулировании одних и тех же правоотношений Земельным, Гражданскими и Хозяйственным кодексами Украины. Ярким примером этого является проблема перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимость на данном участке.

Как известно, статья 120 Земельного кодекса Украины (ЗК) исключает автоматический переход прав на землю при приобретении строения и сооружения, а статья 377 Гражданского кодекса Украины (ГК) такой переход устанавливает. Г-жа Кальниченко отметила, что, согласно позиции Госкомзема, нормы ЗК имеют приоритет перед нормами ГК как специальные, именно они и должны применяться. С этим нельзя не согласиться, но следует отметить, что судебная ветка власти в нашей стране пошла в решении этого вопроса другим путем.

Попадаются решения судов, которые основываются на статье 377 ГК с мотивировкой, что ГК принят позже, а «закон последующий отменяет предыдущий». Иногда теоретики права также указывают, что хоть ГК и является общим по отношению к ЗК, но его нормы о земле (включая статью 377) являются специальными, поскольку устанавливают конкретное регулирование земельных отношений, а не гражданских отношений вообще.

Эту позицию легко опровергнуть, указав хотя бы на статью 3 ЗК, в которой сказано, что земельные отношения регулируются Конституцией Украины, ЗК, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. В той сфере, в которой ГК противоречит ЗК, регулировать земельные правоотношения он не может. Здесь хотелось бы вспомнить еще об одной коллизии, которая хоть и не обсуждалась на упомянутом семинаре, но, по-моему, является очень важной.

Так, часть 2 статьи 290 Хозяйственного кодекса Украины (ХК) устанавливает, что аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается. Данная норма противоречит статье 14 Закона Украины «Об аренде земли», где сказано, что договор аренды земли удостоверяется нотариально только по желанию одной из сторон.

Однако эта коллизия решается проще, и в этом помогает сам ХК. В статье 4 ХК четко обозначено, что земельные правоотношения не являются предметом регулирования Хозяйственного кодекса, поэтому договоры аренды земли можно смело нотариально не удостоверять.

Отдельно хотелось бы отметить творческие способности Министерства юстиции Украины, которое в пункте 118 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины ввело абсолютно новую норму, согласно которой договоры аренды на срок более пяти лет должны заключаться в нотариальной форме. Откуда Минюст взял эту цифру, абсолютно непонятно. Видимо, нотариусы, участвуя в разработке Инструкции, выдали желаемое за действительное и включили фантазию.

О еще одной коллизии, связанной с арендой земли, упоминал в своем выступлении на семинаре партнер ЮФ «КМ Партнеры» Максим Олексиюк. Коллизия вызвана тем, что, согласно статье 5 Закона Украины «Об ипотеке», предметом ипотеки может быть право аренды земельного участка, предназначенного для строительства, хотя такая норма не стыкуется ни с теорией, ни с практикой.

Можно много говорить о теоретической подоплеке этого вопроса и специфической природе права аренды, которая не позволяет передавать его в ипотеку, но мы хотели бы остановиться на практической стороне проблемы. В этой ситуации важное значение имеет принцип регулирования арендных отношений. Частая ошибка и разработчиков законопроектов, и судей, и практиков заключается в том, что они не понимают природу земельного права как комплексной отрасли права. Нормы земельного права имеют не только гражданско-правовой характер, но зачастую и административно-правовой.

Если гражданское право в силу действия принципа диспозитивности дает широкое поле для деятельности в сфере ипотеки права аренды, то нормы административного права устанавливают четкий императив. В данном случае, конечно, речь больше идет об аренде земель государственной и коммунальной собственности.

Проблема реализации норм Закона об ипотеке состоит в том, что договоры аренды земель государственной и коммунальной собственности заключаются на основании проектов отводов, которые заказываются арендатором и согласуются на его имя. Поэтому невозможно будет реализовать взыскание ипотекодержателя на право аренды, поскольку госорганы не смогут заключить новый договор на взыскателя, если таковой не значится в проекте отвода или иной техдокументации.

Еще одну тему не могли обойти стороной участники семинара — вопрос изменения целевого назначения земельных участков. Практически каждому из выступавших участники семинара задавали вопросы, касающиеся проблемы изменения целевого назначения. Интересно, что зачастую на одни и те же вопросы докладчики давали диаметрально противоположные ответы. К примеру, на очень часто задаваемый вопрос о смене целевого назначения с «личного крестьянского хозяйства» на «садоводство» в одном случае отвечали, что изменение целевого назначения производится по постановлению Кабинета Министров Украины № 502, которым утвержден Порядок изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц (постановление № 502), в другом — не по постановлению, но на основании проекта отвода. Третьи же сделали вывод, что это вообще не изменение целевого назначения, а изменение «вида использования».

Интересна позиция начальника Управления землеустройства и охраны земель Юрия Альбощего, который сказал, что при изменении использования в рамках одной категории земель постановление № 502 не применяется, но делается проект отвода. Позиция аргументируется тем, что, к примеру, такие виды, как земли для садоводства, земли фермерского хозяйства, земли для сенокошения, являются землями одного целевого назначения — сельскохозяйственные земли, но отличаются по видам использования. Действительно, такая практика с недавнего времени стала довольно распространенной в регионах Украины, и чем дальше в глубинку, тем шире применяется.

Эта позиция, надо отметить, подтверждается законодателем в части 4 статьи 116 ЗК, где сказано, что передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в рамках норм, определенных ЗК, производится один раз по каждому виду использования. Нормы же определены в статье 121 ЗК: для садоводства — не больше 0,12 га, для фермерского хозяйства — в размере пая и т.д.

Однако эта позиция вызывает некоторые вопросы. Непонятно основание изготовления проекта отвода. Как следует из анализа земельного законодательства в целом и постановления КМУ № 677 «Об утверждении Порядка разработки проектов землеустройства по отведению земельных участков» в частности, проект отвода разрабатывается в случаях изменения границ участков или целевого назначения. Если же нет ни того ни другого, то нет оснований разрабатывать проект.

Но проблема, однако, даже не в этом. При желании можно заказать и изготовить проект отвода, но кто будет его утверждать и на его основании принимать решение. На практике это делают те органы, которые распоряжаются землей (местные советы и районные администрации). Но, как мне кажется, это незаконно. Дело в том, что, в соответствии со статьей 19 Конституции Украины, органы государственной власти и местного самоуправления, их должностные лица должны действовать только в рамках полномочий, установленных Конституцией и законами Украины. Законами же полномочий по утверждению проектов отводов и изменению видов использования земельных участков не предусмотрено.

При принятии подобных решений государственные органы, как правило, ссылаются на часть 2 статьи 20 ЗК, но там речь идет только о полномочиях изменять целевое назначение. В связи с этим изменение вида использования участка выглядит весьма сомнительным.

На семинаре также обсуждалась тема разделения полномочий государственных органов по распоряжению землей. Вспоминали пример Фонда государственного имущества Украины, который умудрился пролоббировать себе полномочие продавать земельные участки, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации. Примером юридического нигилизма является статья 171, внесенная Законом о Государственном бюджете Украины в ЗК.

Однако законодатели, давая такое полномочие ФГИУ, явно решили не разбираться, как реализовать его на практике. Конечно, кроме вышеупомянутой статьи в ЗК были внесены некоторые изменения, которые должны ввести органы приватизации в процедуру продажи земли, однако совсем не был решен вопрос изъятия земли, а он является ключевым в этой процедуре. Непонятно, как сможет ФГИУ продать земельный участок, не изъяв его первоначально у предыдущего пользователя в порядке статьи 159 ЗК. И будут ли делать это для ФГИУ органы, у которых на это есть полномочия.

В заключение хотелось бы отметить, что нюансы земельного законодательства, и указанные выше, и не упомянутые в этой статье, приводят к тому, что не соблюдается один из основных принципов национального права — одинаковое регулирование на всей территории страны. Практика пришла к тому, что при помощи несложных теоретических манипуляций нормы права можно «натянуть» на конкретную ситуацию.

И вроде бы юристам такая ситуация на руку — в них большая потребность, но иногда в ворохе малозаконных теоретико-практических схем становится невозможным следовать букве закона.


http://www.yurpractika.com/article.php?id=10006816

Проблеми зміни цільового призначення земель

1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   25


Поиск по сайту:

DoGendocs.ru
Источник: http://do.gendocs.ru/docs/index-29797.html?page=15